Rinnovo contratto di locazione scaduto
Quando un contratto di locazione è scaduto, quali sono le condizioni di rinnovo tacito. Cosa dice la legge sulle locazioni scadute?
La locazione e la sua durata
Il contratto di locazione. La locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra parte una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Questa è la definizione che il Codice Civile dà del contratto di locazione. Questa disposizione è, infatti, contenuta nell’articolo 1571 c.c.
Autorevole Dottrina (Fantacchiotti) conferma, infatti, che l’art. 1571 c.c. contiene la nozione del contratto di locazione che «viene presupposta dalla copiosa legislazione speciale in materia». La materia locatizia, infatti, non è regolata solo dal Codice Civile, bensì da diverse leggi speciali. Ci si riferisce, infatti, alla legge sull’equo Canone del 1978, nonché alla successiva legge 431 del 1998.
La decodificazione
Al riguardo è stato rilevato che la relazione tra le disposizioni codicistiche e quelle della legislazione speciale – appena citata – non rientra nel consueto modello legale di genere a specie. In tal senso la Dottrina è concorde nell’affermare che, la predetta legislazione speciale locatizia, costituisca un “autonomo e sperato sistema” che non subisce il primato del Codice Civile.
I teorici della decodificazione hanno, in proposito, affermato che il nuovo sistema della legislazione locatizia è autonomo. le leggi speciali in materia di affitto e locazione, dunque, sarebbero un macro-sistema autosufficiente: l’interprete dovrebbe colmare le eventuali lacune con uno sforzo interpretativo. Usando, infatti, la tecnica dell’analogia iuris e/o l’analogia legis, si può fare riferimento alle predette leggi intese come un sistema unico.
In proposito, perciò, il ricorso alle disposizioni del Codice Civile sarebbe possibile, ma solo in ultima ipotesi, in quanto trattasi, ormai, di un diritto residuale (Irti).
La durata del contratto di locazione
La locazione può avere una durata massima che la legge fissa in trenta anni. L’articolo 1573 c.c., infatti, stabilisce che «la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni». Ove le parti violassero tale limite, la stessa norma stabilisce che «se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto».
Il Codice civile fissa, dunque, il principio della temporaneità del vincolo locatizio. Principio che diviene elemento naturale di tutte le locazioni. Da questa previsione emerge, dunque, la considerazione negativa che il Legislatore ha verso contratti di godimento di durata perpetua o protratta per lunghissimo tempo. La Dottrina ha, in proposito, rilevato che l’obiettivo della legge è quello di evitare che simili contratti possano sacrificare la libertà di mutare le proprie decisioni iniziali circa l’impiego dei propri beni.
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Locazione a tempo indeterminato o indeterminabile
La disciplina del Codice Civile. Come ogni contratto, dunque, anche la locazione può avere un termine inferiore al limite massimo fissato dalla legge. Come si vedrà, la legislazione speciale – a differenza di quanto previsto nel Codice Civile – fissa anche dei limiti minimi.
Sennonché, al riguardo, è necessario fare un primo riferimento all’articolo 1596 del Codice Civile, a mente del quale «la locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria disdetta». Per cui il contratto di locazione cessa al momento della scadenza del termine di durata concordato tra le parti.
Locazioni senza termine
Nel caso in cui si tratti di locazione senza termine (ossia a tempo indeterminato) questa è, invece, regolata dall’articolo 1574 c.c., il quale fissa ex lege la durata a cui si devono ricondurre le locazioni senza termine.
In proposito, infatti, la norma in commento stabilisce che «quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa s’intende convenuta» come di seguito specificato.
- Per le case non ammobiliate o per i locali adibiti a ad usi non abitativi: la durata è di un anno.
- Per singole camere o per appartamenti ammobiliati: la durata è corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurata la pigione.
- Per le cose mobili: la durata è corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo.
- Per i mobili forniti dal locatore per l’arredamento di un fondo urbano: la durata corrisponde a quella pattuita per la locazione del fondo urbano medesimo.
Elemento essenziale della durata
La norma appena esaminata fissa, dunque, una durata legale per i contratti di locazione per i quali le parti non abbiano determinato un termine. Si tratta di una norma di carattere suppletivo (e non cogente): ciò significa, quindi, che essa trova applicazione quando non ci sono diverse pattuizioni tra le parti in merito alla durata del contratto (Provera; Tabet; Mirabelli). La norma, pur non avendo natura cogente, ha una forte connotazione sistematica, in quanto introduce in via autoritativa l’elemento essenziale della durata del contratto di locazione (Tabet). Ciò significa che non esistono locazioni senza determinazione di tempo in quanto, infatti, ove le parti non abbiano determinato la clausola della durata, questa sarà – in ogni caso – determinata ai sensi del citato articolo 1574 c.c. (Mirabelli).
La giurisprudenza ha chiarito che, poiché possa operare la norma in commento, la durata non deve essere solo indeterminata ma deve, inoltre, essere impossibile da determinare attraverso il riferimento agli elementi del contratto di volta in volta considerato (così Cassazione 84/2022, la quale richiede, dunque, l’ulteriore elemento della indeterminabilità).
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Contratto scaduto: rinnovo locazione
Il problema delle locazioni brevi. Veniamo, adesso, al problema che ci siamo posti sin dall’inizio. Quello relativo al rinnovo tacito di una locazione. La norma di riferimento è, dunque, l’articolo 1597 Codice Civile. Essa dispone, infatti, che « la locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata la disdetta» prevista dal precedente articolo 1576 c.c.
Ciò significa che è possibile il tacito rinnovo del contratto di locazione scaduto. La norma in commento, inoltre, prosegue stabilendo che «la nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della procedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato». Viene, dunque, espressamente richiamato il predetto articolo 1574 c.c. che fissa le varie durate dei contratti di locazione scaduti.
Come anticipato in precedenza, però, il sistema legale del Codice Civile non è più quello di riferimento. In proposito, infatti, è stato rilevato che le locazioni abitative stabili e primarie sono attualmente regolate quanto alla durata e al rinnovo dagli articoli 2 e 3 della Legge 431 del 1998. Per le locazioni commerciali si deve, invece, fare riferimento alle disposizioni della Legge 392 del 1978 (c.d. Legge sull’Equo Canone).
I nuovi limiti di durata delle locazioni
L’articolo 2 della legge 431 del 1998, infatti, prevede che «le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni». La durata minima standard di un contratto di locazione è, dunque, di quattro anni. Un simile contratto si rinnova di diritto di altri quattro. La norma continua, però, prevedendo che «in alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5».
Il riferimento è al successivo comma 5 dell’articolo 2 in commento, secondo cui «i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all’articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni». Ciò significa che i contratti a canone concordato possono avere durata di tre anni più due.
Il successivo articolo 5 della stessa Legge 431 del 1998, citato dal predetto articolo 2, prevede, inoltre, che si possa procedere alla «stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti».
I modelli di stipula
Vengono, dunque, configurati dalla legge due modelli di stipula dei contratti di locazione.
- Modello ordinario: della durata minima di quattro anni. Proroga di altri quattro anni.
- Modello alternativo: della durata minima di tre anni. Proroga di altri due anni.
Il rinnovo tacito del contratto di locazione
In caso di rinnovo tacito il Codice Civile ci dice, all’articolo 1597, che «la nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato». Si vede subito che, la legge, fa salvi tutti i patti della locazione originaria (ossia destinazione d’uso, ammontare del canone, termini di pagamento). L’unica cosa che fa eccezione in caso di rinnovo tacito è, appunto, la durata del contratto.
Anche la Legge 431/1998 ha recepito questo indirizzo, in quanto l’art. 2 sopra citato prevede, infatti, che «in mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.». Ciò significa che ferme restando le condizioni economiche e contrattuali, si avrebbe un rinnovo di quattro anni per il modello ordinario, mentre un rinnovo di due anni in due anni, secondo lo schema del “3 (o più) + 2 + 2 + 2 + …” (così Cassazione 11308/2020).
Le locazione transitorie
Dall’analisi della disciplina legale emerge, dunque, che contratti di durata inferiore a quella legale sono possibili solo a determinate condizioni. Ciò significa che, ove le condizioni che giustificano la transitorietà non esistano, il contratto sarà illegale. In tale ipotesi, perciò, ciascuna delle parti potrà ottenere declaratoria giudiziale che riconduca il contratto alla durata standard. Nel caso in cui, invece, al momento del rinnovo le predette esigenze non siano confermate, il contratto si rinnoverà, ma con una scadenza ordinaria (ovverosi 4 + 4 oppure 3 + 2).
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Collegamenti esterni
Per approfondire l’argomento trattato nel presente contributo, si consiglia la consultazione dei testi e degli articoli indicati di seguito.
- Angelo Greco, “Quante volte si può rinnovare un contratto di affitto transitorio?“, in La Legge per Tutti, Cosenza, 15 Aprile 2021, pagina www.laleggepertutti.it.
- Redazione, “Legge sulle locazioni di immobili urbani“, in Studio Cataldi – Il diritto quotidiano, Ascoli Piceno, pagina www.studiocataldi.it.
- Alessio Zaccaria, “Commentario breve alla disciplina delle locazioni immobiliari“, seconda edizione, collana Breviaria Iuris, Milano-Padova, Wolters Kluver – CEDAM, 2021.
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